租房时代来临?

摘要: 被上升为国家战略的公共租赁房建设,正在将中国的房地产租赁市场引入“五分天下”的格局。这是否意味着一个新时代的到来?

7月15日,《公共租赁住房管理办法》正式施行。

自2009年3月“两会”期间温家宝总理在政府工作报告中首次提出“积极发展公共租赁住房”以来,为解决城市“夹心层”的居住问题,从2009年开始,公租房以一种“势如破竹”的姿态冲入公众视野。2010年6月12日,国家七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》出台,一个热火朝天的公租房建设局面很快在各地展开,公租房被媒体视为已上升至国家战略的高度。

这个变化引起市场的高度重视。在未来市场中,是否会形成公租房发挥积极作用,并引导房屋租赁市场导向的全新格局?租房时代是否已经来临?

租赁市场五分天下

公租房的发展显示出中国的住房保障体制正在完善。大力发展公租房的一个原因是目前保障体制中产品类型的局限性。比如一旦遭遇宏观调控,普通商品房价格很可能与周边经济适用房价格相当,这导致经济适用房没有竞争优势而出现滞销。同时,廉租房又因为受益面过窄根本无法满足外来人口的住房保障需求,要让70%的城市人口“住有所居”,其保障体制还需要大踏步完善。公租房正是基于这样的背景而产生。

除了白领公寓这样为中等收入者提供的租房途径外,公租房是第一个对外来人口开放的保障房类型,区别于针对本地居民的经适房和廉租房,这大大扩展了租住对象范围。

而随着国家公租房战略的逐步实施和公租房政策的逐步落实,中国的租房市场正在形成以政府主导的廉租房、政府主导的公租房、单位公租房,房产中介为纽带的租赁市场和房地产开发商为主体的高档出租房市场这五分天下的雏形。

这五分天下中,最值得关注的是政府主导的公租房、单位自建公租房和房地产企业开发的高档租赁市场。

公租房是国家战略。2011年9月召开的国务院常务会议要求,继续大力推进保障性安居工程特别是公租房建设,同时,引导企业、其他机构参与建设运营,多渠道增加公租房供应。《公共租赁住房管理办法》针对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等方面都作出了明确规定。符合条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员,可以较低的租金,承租由政府提供的保障性住房。全国人大常委、全国人大内务司法委员会委员郑功成今年3月初表示,到2015年公租房将达到20%。据公开资料显示:北京政策房配建比例将提至30%,公租房占多数;上海表示未来公租房将引导租赁市场,重庆计划3年内建设3000万平方米公租房。

在政府逐步加大公租房建设的同时,各地单位自建公租房也风生水起。据公开资料显示,2011年9月20日,广州就放开有地有钱单位自建公租房。广州市住房保障办有关人士表示,单位自建公租房在建设上,没有特别门槛,只要有钱有地愿意就可以,也可采取合作的模式。2012年5月31日,北京市政府出台《关于进一步规范房屋租赁市场稳定房屋租金工作的意见》。意见指出,北京市将鼓励和盘活闲置房源进入房屋租赁市场,各单位闲置房可投资改造成低租金青年公寓租赁经营。同时,鼓励产业园区按照园区用地规划,利用居住用地集中建设租赁住房,面向园区就业人员出租。还将鼓励社会单位利用存量建设用地建设公共租赁住房,鼓励投资机构和房地产开发企业建设、持有、运营公共租赁住房。公共租赁住房单套建筑面积以40平方米小户型为主,满足基本住房需求。北京市住保办相关负责人亦公开表示,在海淀、亦庄的一些园区已经面向职工配租园区公租房,目前已经配租了数千套,有1万多园区职工配租到了园区公租房。

如果说廉租房满足的是少数人的需求,公租房以满足“夹心层”人群需求为主,那么,房地产企业从单纯卖房到租售并举的行动则主要是针对高端的住宅租赁市场。在市场不好,卖不动房源的时候,转而寻求出租,可能成为未来开发商的选择之一。

与个人投资者单独出租形成对比的是开发商的对外整租。目前,以租为主的项目只有有限的高端项目,整个行业尚处于起步阶段。但在西方,新房出租却是占据半边天。据业界专家介绍,在欧美国家,开发房源用于出租的开发商和开发房源用于出售的开发商,比例都差不多,有些国家甚至开发房源用于出租的开发商更多。在美国,有31%的开发商将自己开发出来的新房用于出租,在英国,这一比例更大,达到40%。以两家美国上市公司圣乔和W·P·CARY公司为例,圣乔专注于开发房屋销售,W·P·CARY专注于开发房屋租赁,这两家上市房地产公司的市值都是18亿美元。但圣乔公司的BETA值达到1.4,显示这个公司的风险水平超过行业,而W·P·CARY公司的BETA值只有0.8,风险水平低于行业。在美国纳斯达克市场,一共有9类地产上市公司,其中除了抵押和服务类别外,其他7类地产公司都从事于房屋租赁相关的业务。

租赁产业化亦步亦趋 

一个健康成熟的产业,应该能满足不同层次消费者的需求,自身亦能形成完整的产业闭环。

在目前初步形成的五分天下的出租市场中,廉租房满足3%-5%的困难户的需求,公租房未来将占据20%甚至还要多的市场比例,满足夹心层的需求,房地产企业租售并举的行动也初现端倪,市场上房产中介和房东亦能提供大量的房源。然而,仔细分析,却不难发现,公租房出租市场运营模式尚待完善,传统房产中介与房东、二房东搅动出租市场乱象丛生,房地产企业出租房屋模式尚有很长的路要走。

公租房具体的运作模式为:地方政府先行融资,设立房地产基金,以此建设一批由政府长期持有产权的出租房。在开发过程中,可以让开发商参与设计、施工、运营,使得开发商获得合理合法的利润;开发以后,至少短期内把产权控制在政府手里,用比较低的价钱出租,维护城市的竞争力;而在条件成熟的时候可以出让。这个有理想主义色彩的方案要面对的一个重要问题是:持有的这些资产,是连续亏损、需要持续投入的“无底洞”?还是能有一定收益,能长期运营的产业模式?从各个国家看,所有的保障房都是一种福利措施,从来没有从这些房子中获得正的收益的。在重庆公租房模式中,除了租金和商业配套的收益外,还有“部分持有,部分销售”的特点,但公租房建设仍受地方财政状况、金融通道的制约。

不仅如此,公租房的市场空间有多大是个关系到公租房能否健康持续发展的问题。这个市场空间一要看人员流动的情况,还要看公租房的出租价格是否有竞争力,只有在公租房价格比周边市场上的出租房屋价格便宜且有足够的需求时,才能在市场上有长久的发展空间。目前,以“公租房为主”的住房体系的方向已定,态势已经明朗,这必将对住房体系和房地产业带来深入而持续的影响——房地产市场实现转型不但需要租赁市场作为缓冲,而且公租房的出现,会对目前秩序混乱的租赁市场起到制约作用。

与公租房面临的问题不同,高端住宅的租户的一个显著特点是,很多企业高管或者外籍人士到北京或其他城市任职,租房的费用由公司报销,客户看好房源之后,给公司报批即可,因此他们更看重房子本身的品质,对价格却不敏感。

目前,开发商能直接在租赁产业化中大展拳脚的还是高端市场,而中低端租赁产业化,对开发商而言,更多的是通过为政府配建保障房达成。在租房的高端市场,目前已有几家房地产企业介入。和记黄埔、汤臣一品、绿宝园、玛莎公寓等高端住宅先租后售,实现效益最大化的做法正是开发商毛利率突破的窗口。以和记黄埔对上海四季雅苑整租举例, 每平方米售价高达7万多人民币的四季雅苑,在前后为期8年的出租生涯中,出租率维持80%上下,每栋月租金达4-5万元。

据此,可以预计,未来房价上涨会较慢,而租金上涨会迅速,当资金成本降到2%-3%,而租金回报率能稳定上升到5%-6%的时候,开发商租售并举的时代就会来临。在未来市场中,开发商将持有物业出租的案例将越来越多,甚至会像欧美等国家一样出现专营这个业务的开发商类别。

不过,业内人士认为,要想学习和记黄埔操作路径,对优质物业先租后售,势必要求开发商拥有雄厚的现金流。而国内房企要想摆脱现金流窘境,并非一两年内所能完成。这是由于在中国,开发商除了自有资金外,很多情况上是严重依赖于开发贷款。由于证监会对房企上市有严格规定,而开发贷款也会随着市场调控而松紧不一,因此,开发商从资本市场上获取的资金并不稳定。而由于中国并没有机构出租人这个行业,导致开发商将新房用于出租,培育好市场后,没有人接盘,没有相应的退出机制。另外,中国国内租金上涨速度远远低于房价上涨速度,租金回报率也不高,虽然自国家宏观调控以后,房租持续上涨,但在同一区域内,投资写字楼的租金回报要比住宅要高得多。比如广州的住宅租金回报大多只有3%,有的还低至1%,但写字楼租金回报最少也有10%。因此,高端住宅的租赁市场要走向成熟,形成产业链,还需要很长一段路要走。

随着“鼓励有地有钱的单位自建公租房”这一政策出台,无疑会给住房问题带来一次全面的松绑、一次全新的革命。对于那些有钱的企业,可以提供给职工自建公租房,虽然目前还没有形成多大的力量,但一旦形成规模,无疑也会给住宅出租市场造成不小的冲击。通过《公共租赁住房管理办法》以及《北京市人民政府办公厅关于进一步规范房屋租赁市场稳定房屋租金工作的意见》,我们看到,“有关部门、各区县成立国有房屋租赁经营机构”也很有可能在未来染指中介市场。

可以预见,未来,政府、民营企业、基金、房地产商可能都会对这一领域有所涉及,中国未来的五分天下的房屋租赁市场必将演绎出不同的运营方式,在诸多动力的驱使下,房屋租赁市场将愈加规范,而能否五剑合璧,打破中国人传统的“重销售、轻租赁”习惯,还需要时间和实践做出回答。

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《商业价值》记者/编辑 关注地产经济 微博@潇棋

评论(36

  • nokiaN73我的 nokiaN73我的 2013-03-31 01:57 via pc

    全民租房

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  • 勇虎 勇虎 2013-03-30 21:52 via pc

    不见得是

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  • goodjue goodjue 2012-12-12 21:20 via pc

    租房不能完全解决目前民生问题,要努力完善房地产监管,从源头解决问题!

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  • Mack老狼 Mack老狼 2012-12-11 12:42 via pc

    根源在于政府退出房地产市场,所有地产租赁都不涉及,严谨政府买房卖房,法院拍卖除外,只负责收税!

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  • Mack老狼 Mack老狼 回复蒋鹏翔 2012-12-11 12:38 via pc

    深有同感

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  • w3021a1 w3021a1 2012-12-04 07:19 via pc

    如果真的能放心租房子,估计很多人都会如此选择的……

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  • 罗-Lolo 罗-Lolo 2012-12-02 08:20 via pc

    理想很丰满,现实很骨感!

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  • 阿全 阿全 2012-11-22 02:42 via pc

    廉租房盖这么多年了,住进去的真正有几个是屌丝?在这个以权谋私的社会,真理已经不起c什么tv常年累月的洗脑。英国BBC由于假新闻总裁辞职,若将BBC换成天朝的国媒,负责人早该轮回几百世了。

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  • Shan 1988 Shan 1988 2012-11-08 15:33 via pc

    可是现在租房也不是长久之计啊,租金不低不说,而且也烦腻了搬来搬去的苦恼。

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  • 蒋鹏翔 蒋鹏翔 2012-11-06 20:01 via pc

    中国政府放出货币刺激经济,然后官商勾结哄抬房价回收货币,现在房价居高不下,又在一张嘴的媒体前洗脑百姓说了一大堆房价不会掉的理由,现在怕住房问题弄太大造成社会不稳定,出台的新政策却又只是表面工程,根本就不会解决实际问题,反而成为捞钱的一大幌子,中国人拿着美国十分之一的工资却住着比美国还高的房价,和高昂的医疗,存了一辈子的钱却落入政府的口袋,还在为自己的政府比美国富裕洋洋得意,看着朝鲜笑却不知自己也一般而已,中国人只不过是活在特色封建主义下而已。

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