全球房地产热点

摘要: 全球房地产市场正在形成新的格局:亚洲、欧元区和美国的30个城市吸引了全球一半以上的投资。而随着投资组合实施多元化战略和数字通信发展,2020年全球房地产投资集中的城市将从目前的30个增加至50个。

翻开世界地图,手持大量现金的庄蝶(化名)陷入思忖:未来两三年内,如果中国房地产市场受到政策影响持续紧缩,海外市场短时间内还无力迅速反弹,这个时候该往哪里投资更加适合?

在各国的土地市场中,美国买地最为方便自由,可获得永久私有产权,美国的政策对外籍人士购买土地也没有太多限制。而随着欧洲金融市场降温和房地产业资金吃紧,英国以及欧洲大陆部分地区的土地也具有一定投资价值。再进一步分析,伦敦、东京、纽约、香港、巴黎等大城市其实都是值得投资的城市。

事实上,类似庄蝶这样思考的投资者很多。据搜房网提供的数据显示,由于限购,中国目前约有5000亿元的民间资本无法流入住宅市场,这当中有500亿元转向海外购地,约有1000亿元转向商业地产,剩下的3500亿元则仍在寻求机会。

正如仲量联行全球资本市场研究总监David Green-Morgan表示,“尽管过去两年经历了金融危机,商业房地产依然是众多投资者的核心资产类别。2011年全球投资交易增长显著,而欧洲市场的交易活动更是出乎大多数人的预料,在2011年最后一个季度成为关注的焦点。”2011年第四季度,全球直接投资交易额较第三季度增长了4%,达到1062亿美元。这是过去3年中季度交易额第三次突破1000亿美元的大关。另一个数据显示:2011年跨境投资交易所占比例从2010年的27%增至2011年的31%。2011年的跨境购买交易总额接近1250亿美元,与2010年相比,增幅达到47%。

而伴随着中国房地产政策和全球经济变化,全球城市新格局正在形成。据仲量联行近期发布的最新研究报告《全球城市新格局》,全球一半以上的房地产投资集中于30个城市,1/4的房地产投资集中于前5大城市,即伦敦、东京、纽约、香港和巴黎,上海位居房地产投资前10大城市之列,有3个城市位于北美地区,即纽约、华盛顿特区和多伦多。

亚洲吸引全球注意力

在《全球城市新格局》前10大城市中,有5个城市位于亚洲地区(2004年前10大城市中仅有两个来自于亚洲地区),这5个城市是:东京、香港、新加坡、首尔和上海。

仲量联行亚太区国际资本集团总监Alistair Meadows指出:“目前投资者有两个明显的趋势。首先,亚太地区仍是国际资本的热门投资目的地;尽管本地区的经济增长放缓,但仍强于欧元区和美国。我们认为,在未来几个月内,亚太地区的经济发展和房地产市场的相对吸引力仍将延续。其次,亚太地区仍是一个在全球范围内寻求投资机会的重要资本来源。”

据记者了解,2010年以来,中国的富裕层以东京圈为中心购入公寓,这一“华侨热钱”的流动受到房地产市场的瞩目。台湾的一位投资者说“流向日本的华侨热金钱流从未衰退过。主要的投资对象是东京都心5区的住宅及写字楼。”

虽然2011年3月东日本大地震后,热衷于购买日本房地产的中国投资者转为慎重观望态度。但从日本的房地产价格、管理水平以及经受大地震考验的建筑质量等整体来看,对于外国投资者特别是中国投资者来看还是有相当大的魅力。投资者基本上是专业的企业投资家及富裕阶层的个人投资者。由于在投资过程中会发生这样那样的费用,尤其是以投资作为主要业务的基金、银行、证券及保险公司中持有大量现金的公司,他们的投资对象都是动辄数亿日元的物业。

在中国香港,新房2011年内地人购买接近3成,创历史新高。近几年来香港楼市一直持上升趋势,房产增值不错,同时与内地仅一河之隔,比起境外投资风险相对较小,就算没有投资移民的优惠条件,炒房者仍会优先考虑香港。据香港中原的调查数据显示,2011年,在香港一手及二手私人住宅的成交量中,买家为内地个人的比例创历史新高。其中,内地个人购买的一手及二手私人住宅宗数占香港楼市成交量的比例达10.9%,金额占比达18.6%。而在新房市场,内地个人购买宗数占比达28%,金额占比达36.8%。

作为当今世界最安全与最具吸引力的房地产市场之一,新加坡房产不仅可在中长期提供可观的投资收益与回报,对包括中国在内的买家来说,在新加坡置业还有着许多别国无法比拟的优势,如这里不限制外国人购房;无资本收益税、房产增值税与遗产税;外国人可申请高达购房价格70%的贷款,且房贷利率仅为每年1.2%左右;租金回报率普遍高于贷款利率;二手房产市场活跃,有利于投资者随时转售房产。更具吸引力的是在新加坡买房,如果选择期房还能享受根据工程进度的付款程序,对于购房者来说将有充裕的时间筹备资金。

美国城市发展不容小觑

在全球注意力主要集中于亚洲城市发展的同时,美国城市的发展也不容小觑。目前,全球接近一半的办公楼存量在美国市场,美国城市的商业房地产投资占全球的1/3。

2011年全球房地产投资最热门国家排名中,美国名列第一位,英国排在第二位,德国居于第三位,中国名列第四位,法国居于第五位。而在房地产价值最有增长潜力国家的调查中,美国和中国均被投资者看好。不过看好美国房地产价值增值的受访者人数是看好中国房地产增值人数的6倍。英国在此项排名中名列第三,第四位和第五位分别是巴西和澳大利亚。

根据外国房地产投资人协会对投资者的调查,在全球2011年房地产投资环境稳定和安全度上,所有的新兴经济体国家均未进入前10名,这包括在全球房地产投资最热门国家排名第四和在房地产价值最有增长潜力国家排名第二的中国。中国的房地产市场受多种因素影响,国际投资者仍对中国房地产市场投资环境的稳定和安全度有一定疑虑。在全球2011年房地产投资环境稳定和安全度上,美国仍是领先世界其他国家,德国在这项评比中名列第二,加拿大位于第三位,英国居于第四位,第五位则为澳大利亚。

根据调查,投资者最喜欢在美国投资房地产的5大城市依次为纽约、华盛顿、波士顿、旧金山和洛杉矶。纽约成房产投资最热门城市。

房地产市场包括商业房地产和住宅等多种产品,而投资者最喜欢的美国房地产产品首推为家庭住宅,其次是零售业地产,排在第三位的是酒店、第四位是办公大楼,第五则为工业地产。

最新的调查显示,在国际房地产投资者眼中,未来10年美国的房地产都有投资价值。

欧元区的热点城市

尽管欧洲经济动荡不定,伦敦在全球房地产投资的各大城市中仍高居榜首,2011年,伦敦依然是全球投资交易最为活跃的城市,交易额达到243亿美元,而2010年和2011年前三个季度的房地产投资总额超过430亿美元,比全球房地产投资第二大目的地东京高出1/3。

伴随着2012年奥运会的临近,作为奥运举办城市的伦敦,成为越来越多海外投资者关注的焦点。伦敦作为世界经济和文化的中心,有着稳定的政治和投资环境,是全球富豪追逐的目的地,国际买家需求强劲。同时,新物业的供应受政策限制和用地减少的影响,供不应求,中心地区物业价格被持续推高。伦敦当地住宅租赁市场十分活跃,新兴地区的住宅租金回报率可达6%。奥运举办城市的基础及服务设施建设更将吸引大量资本投资,2012年伦敦奥运会的总开支估计约为93亿元英镑 (约人民币980亿元),奥运有望大幅拉高伦敦房价。

除伦敦外,欧洲的其他超大城市包括巴黎、莫斯科和伊斯坦布尔等城市已完全全球化,拥有各种不同的细分市场。其他城市如慕尼黑和斯德哥尔摩等拥有雄厚的房地产发展和创新条件,可以为这些城市在低增长环境下提供良好的服务。

未来的新趋势

尽管投资者仍倾向于在那些发展强劲、稳定和透明度高的城市中投资,但新的投资目的地将提供新的发展潜力。由于世界的发展日新月异,房地产投资的地区分布也将如此。各大企业将继续评估其企业选址、寻求更多的价值和拓展其地域覆盖范围。而投资者将对其投资组合实施多元化战略,并开始寻求在亚太地区的新兴城市以及欧美地区的二三线城市中进行房地产投资。

从更长的时间维度看,据仲量联行预测,在2020年的世界GDP前30大城市中,有11个将来自美国。而在世界GDP增长最快的前30大城市中,有6个将位于美国,包括纽约、洛杉矶、芝加哥、华盛顿特区、达拉斯和休斯顿。

2020年中国在房地产投资市场中的地位将不断提升,北京、上海、莫斯科和圣保罗等新兴城市届时很可能成为房地产投资的热点城市。

仲量联行美洲地区首席执行官Peter Roberts表示:“目前我们已经观察到房地产投资者正在转变其资本流向。随着投资者投资组合的多元化,以及企业租户向新兴城市扩张的趋势,全球房地产投资集中的城市将从目前的30个增至50个。企业不必再集中于世界上少数最大的城市之中,数字通信技术的进步在此方面功不可没。”

Roberts补充道:“预计今后10年内,金砖四国的甲级办公楼存量年增长率将达到10%。其中,中国的重庆、天津和成都最有潜力跻身世界GDP增长最快的前10大新兴城市之列。”

本文系作者 潇棋1 授权钛媒体发表,并经钛媒体编辑,转载请注明出处、作者和本文链接
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《商业价值》记者/编辑 关注地产经济 微博@潇棋

评论(16

  • rainyxyu rainyxyu 2013-09-18 20:21 via pc

    只关注经济热点 不关注不是热点的地方 老百姓住的怎么样

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  • 涛声依旧18 涛声依旧18 2013-09-18 20:01 via pc

    美国房价便宜多了

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  • 鱼婷婷 鱼婷婷 2013-09-18 15:10 via pc

    不要再成为热点了

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  • wttr wttr 2013-09-18 14:56 via pc

    国民买房压力更大了

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  • 秋秋秋天 秋秋秋天 2013-09-18 10:59 via pc

    都是给有钱人建的

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  • 小胖妹 小胖妹 2013-09-18 08:51 via pc

    房地产投资热一直居高不下啊

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  • 喜欢你没道理 喜欢你没道理 2013-03-17 23:52 via pc

    富人的游戏。

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  • @_@ @_@ 2013-01-03 21:24 via pc

    我要成为有钱人!

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  • 天下人 天下人 2012-04-11 09:50 via pc

    有钱人的游戏害苦了没钱的老百姓

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  • 奋斗的花生 奋斗的花生 2012-04-07 10:35 via pc

    期待着房地产行业泡沫的消散。普通百姓不再为房而忧愁。

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Oh! no

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