年化利率25%,你敢用「全款代购」买房么?

“全款代购”适合什么样的购房者去用,又有哪些优势?

图片来源@视觉中国

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钛媒体注:本文来自于微信公众号PropTech研习社(ID:cv_seal),作者为晨曦。

在房价持续上涨的时代,时隔多年,“全款代购”这种购房交易模式卷土重来。

对于急需买房的购房者来说, “全款代购”成本不菲,但在资金短缺的情况下,这是他们为数不多的选择之一。

“全款代购”可以让部分购房者在短时间筹措上百万资金,买下心仪的房子。然而,这种看起来不错的交易方式,实则暗藏风险,轻则上当受骗,重则房钱两失。

救命稻草

“现在房价比较低,好多客户都在操作全款代购房这块。”某担保公司业务人员王若飞发出这样一条微信,开始向他的潜在客户推销平台的新业务。

“全款代购”是什么?其实,它并不神秘,简单来说类似过桥贷。

举个例子,A先生看中一套极为满意的二手房,但业主要求全款。可A先生手上的资金只够首付,又不好意思向亲戚朋友开口,这时候,A先生就可以通过担保公司利用“全款代购”的方式来筹措资金。

其操作具体模式是,A先生通过担保公司找一个资金方,资金方对A先生的征信、工作、银行流水等基本信息进行审核后,贷给A先生一笔钱,这笔钱通常为房屋除首付之外的尾款(资金方称该类贷款为:垫资),A先生利用手中的首付和通过资金方借来的钱,全款买下房子。

房产证过户之后,担保公司用A先生的房产证去银行作抵押贷款,银行贷款下发后,A先生将钱还给资金方,然后按月还钱给银行。

但其实,目前除了担保公司,一些金融贷款公司作为资金方也会直接找客户办理“全款代购”业务,其方式大同小异。

那么,“全款代购”适合什么样的购房者去用,又有哪些优势?

“优势1:买房只有首付4成或想买二套高首付这样,可以直接全款代购下房本做银行贷款,利率和银行按揭差不多,可能还要低;优势二:全款买房可以和卖家聊价格,可以聊得很低的成交价(因为是全款买);优势三:全款买房能节约税费。”王若飞如此介绍,因为是房产证抵押贷款,因此其贷款利率比按揭更低,且贷款成数会更高。

其次,若二手房满足“满五唯一”的条件,还能省下一笔不少的税费。

但这些都基于一个前提条件,即在房屋交易过程中,房产证能在1—2个月内完成过户。

“如果下房本是在半年或一年以上,全款代购不了。”王若飞称这是由于资金方所收取的垫资成本实在太高,而能够在短时间内拿到房产证的房子其实就两类,一是部分开发商急于出售的新房;二是业主要求买家付全款的二手房。

不仅如此,王若飞还称,事实上,“全款代购”模式在行业中一直存在,只不过因为对于购房者而言,资金成本太贵,导致用的人太少,甚至在一段时间里曾被人遗忘。

那“全款代购”模式的垫资成本到底有多高?

“月息2.1(贷款总额的2.1%)。”王若飞直言这是业内公开的价格,而这还只是购房者在办理“全款代购”过程中需要支付给资金方的垫资利息。

此外,由于担保或中介机构还要帮助购房者办理房产抵押贷款,因此,购房者还需向此类机构支付贷款总额1%的服务费用。

也就是说,假设A先生看中的是北京一套价值520万的房子,除首付210万之外,若要通过“全款代购”筹资310万元,借款期限两个月,那么,A先生仅向资金方和中介支付费用就已高达16万元。

且值得一提的是,资金方向购房者收取的2.1%的月息,若换算成年化利率高达25.2%,已经超过受国家法律保护的民间借贷利率红线(24%)。

成本虽高,但对于急需购房又缺乏资金的人来说,这不失为一种捷径。对于购房者而言,选择“全款贷购”原因之一也是因为通过房产抵押可以拿到比按揭更低的利息,那是不是所有用“全款代购”的用户都能获得低息贷款?

“有特批的名额,每个季度都会有,但是也要看个人资质评级达不达标准。”王若飞称,银行有自己的系统,审核用户的资质,并将借款人进行分级,若达标就能申请特批,但只要征信没问题,一般都不会低。

也就是说,购房者若在购房过程中使用了“全款代购”,除了能解决短期的资金压力,购得房子之外,并不能获取太多其他好处,反而还得向资金机构和中介支付一笔价格不菲的服务费。

这还是只是一方面,对于购房者而言,在“全款代购”的过程中,还有可能面临多重风险。

风险暗藏

“这种模式前几年就有了,是存在法律风险的。”北京金诉律师事务所主任王玉臣坦言,并表示早在2013年在北京就曾接触过此类模式的咨询。

“首先,加大购房成本,整个过程下来,中介方是要收取服务费的,出资的金融机构也是收利息的,且一般比银行贷款利息要高,其次,采取整个模式(全款代购),如果整个交易流程拉长,一环扣一环,在这个流程里任何一个环节出现问题,作为购房人都会很麻烦。”

在王玉臣看来,“全款代购”主要存在三大问题。

一是利息,王玉臣称,若按月息2.1%来算,资金机构的年化利息已超过24%。从监管来看,已超过法院支持的民间借贷最高利息,无限接近高利贷。

其次是中介对于银行放款速度的不可控。

王玉臣认为银行放贷的时间往往受政策所影响,有时放款快,有时放款慢,其速度难以控制。

“如果银行放款慢,每多一天就是一笔不菲的利息(购房人需要支付给资金方的利息),而这个放款时间往往不是中介能决定的。”

再次是房屋交易过程中,因房屋过户或房屋债务等原因而产生的一系列问题。

“(全款代购)这是一个比较理想的模式,但如果在这个过程中,比如购房过程中出了问题,房产证一时半会儿拿不来,或业主在卖房过程中涉及抵押查封,导致最后购房失败,而房主又没钱退,这个时候,购房者就会陷入两难的困境(一方面购房本金受损,另一方面需要支付资金机构高额的利息)。”

王玉臣向PropTech研习社分享了自己曾遇到的一个案子。

买卖双方进行交易,购房者给卖方付了绝大部分房款,但卖方因欠巨额外债,房款到手就还债了,同时其名下的房产也被查封。

“在房子被查封的情况下,除非(卖方)能够出钱将查封对应的房产给还了,否则法院是不会判过户的,但这个时候要想顺利拿到房产证几乎是不可能的。”王玉臣坦言。

“成本高,风险高,整个流程里不能出任何问题,出了问题就很麻烦。”王玉臣如此评价“全款代购”,在他看来,“全款代购”出现的原因就是因为购房者资金不足,这种模式看起来短期内便实现了交易目的,但实际成本却大大增加。

此外,王玉臣提醒到,能玩“全款代购”的公司很多都是小额贷款公司,在与购房者交易的过程中,签订的合同条款往往是苛刻的,比如还款时间、利息、违约金等,都有可能是格式条款(即单方拟定的,只对一方有利的合同条款),这对于购房者而言,极为不利。

“存在即合理”,“全款代购”之所以能出现,势必是因为有市场需求,尽管成本高昂,暗藏风险,一些购房者还是会选做其用。

那么,业内人又如何看待“全款代购”?

一位不愿具名的房产中介告诉PropTech研习社,中介公司主要赚取的是手续费用,对比多家类似公司,就会发现其中的猫腻,从利息来看,没有比银行更便宜的钱。

另一位中介亦称,如今,交了钱房本却下不来的事件比比皆是,而办理“全款代购”最核心的要素就是房本,倘若短时间内拿不到房本,但购房者又与资方完成贷款,签订合同,其后果不堪设想。

此外,一位房地产开发商称虽然并不十分不了解“全款代购”,但从模式来看,肯定存在风险。

“不建议操作。”上述开发商直言“买二手房还是建议咨询大的中介公司。”

(文中采访对象王若飞为化名)

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  • 哎,作孽

    回复 2020.07.14 · via iphone
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