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文｜地产原本

取消公摊面积交易，只是一厢情愿

最近两天，“取消公摊面积”的新闻被刷屏，引起了大家的广泛议论。

起因是2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》中有句话，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

媒体称，这是“住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。”随后“取消公摊面积”一系列文章就被刷屏了。

于是大家纷纷展开热火朝天的讨论：

“以后买房子终于可以用套内面积算了，以建筑面积定价的方式将退出历史舞台。”“如果按照套内面积交易，已购房的人会不会吃亏，房价是涨还是跌？”“物业费、取暖费等等也应该按照套内面积算，应当取缔不合理的收费。”

等等，先别着急。

在我搜集了很多资料，询问了不少地产业内相关人士之后，发现“取消公摊面积”这事只是大众的一厢情愿。

1、首先，《住宅项目规范(征求意见稿)》只是个技术规范，不是具体出台的法律条文。它是用来规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。跟房屋买卖交易、物业费收取标准等等八竿子打不着边。

2、即使计价方式改变了，公摊面积部分我们就不需要再交钱了吗？《商品房销售管理办法》也有规定：按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

也就是说，即使按照套内面积买房，公摊面积的支付成本，还会算到商品房来。只是计算方式变了，实际上总价不变的。如同“伸头是一刀缩头也是一刀”。

3、大家对公摊面积的反感，主要来源于信息不透明、公摊测量困难。真的要做出改变，就要对小区内公共服务设施的管理、公摊标准和界定等等出台一系列的配套政策，这种事情费力不讨好，只对消费者有好处，实施起来太难了。

要解决公摊乱象，我们每个人都要重视这个问题，了解公摊的历史由来和实际弊端，才能一起努力改变现状，为我们赢得更好的居住环境。

公摊的不合理，香港忍受了半个世纪

公摊这个概念来源于香港，最起初只是用来解决房地产商的回款问题。

1950年代，香港的房子都是整栋出售的，只有土豪买家才买得起。为了快速回款，香港开发商创造了“卖楼花（期房）”的售楼模式，把整栋楼分割出去卖，而公共区域这部分成本自然由买房人承担，这就是最原始的“公摊”。

但是后来，开发商发现，普通购房者对公摊没有深入的了解，也不懂如何测算，公摊面积逐渐成为开发商获利的工具。

那时候，香港政府出于对环保和民众需求考虑下，会所、游泳池、网球场、地下车库、空中花园等等公共设施都位列于楼面面积豁免名单之上（不用缴纳地价），而开发商却将这些公共设施大大方方的加进了公摊面积之中。

就这样，地产商一方面不用缴纳这部分地价，另外一方面却利用公摊面积这个借口大肆收取购房者的财产。

双方面的取巧在香港盛行。在寸土寸金的香港，你想要买房，就必须无条件的接受这些潜规则，花费巨款购买一笔，你根本不需要的东西。

于此同时，香港住宅的得房率越来越少。

比如2014年李嘉诚长实集团推出户型的建筑面积只有约18平米（香港单位为194呎），每平米单价约为8.88万元人民币。而得房率只有50%左右。

为了明确实际居住面积，给予消费者更透明的居住面积信息，香港政府和各界人士做出了一系列的努力：

• 2008年，香港特区政府采纳了实用面积的概念——“由墙壁围绕单位的楼面面积，包括露台及工作平台”，正式将含混不清的公摊面积排除；
• 2010年，香港立法会房屋事务委员会建议，在新房买卖中，去掉公摊面积，按照实用面积定价；
• 2012年12月，香港官方要求从2013年1月1日起，地产代理在处理二手住宅物业买卖或租赁时，须向客户提供有关物业的实用面积；
• 2013年4月，在经历了香港半个世纪的公摊制度后，《一手住宅物业销售条例》生效，香港开始全面实施。销售条例中提到，若代理违规，最严重会被撤销牌照。

从此，香港房地产销售彻底告别了公摊，走向套内计价模式。

为了推动令该条例可以有效实施，香港在运输及房屋局下设立了一手住宅物业销售监管局进行监督，并且设置了合理过度期，甚至声明不排除“钓鱼执法”，顶着香港开发商的强烈反对，最终实现新条例的平稳过度。

不是第一次推行"套内面积计价"

香港在经历了近半个世纪之后，终于清除了顽疾，而我们想要彻底根除公摊面积，可以想象其艰难。

事实上，这么多年以来，有很多城市以及在主动推进“按照套内面积”计价的政策了——

早在1996年北京尝试让商品房按使用面积收费，种种原因之下，最终没有实行；

2007年10月1日《物权法》实施当天，广州市在全国率先公示《关于建（构）筑房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知（征求意见稿）》，征求市民意见，提出小区共有建筑面积不再分摊到户，以后市民买房只看套内面积；

2008年1月，中国民主同盟甘肃省委员会也在提案中建议，现有房屋面积中的“公摊面积”有违《物权法》精神，应该取消；

2009年，北京市政府发布《北京市城市房地产转让管理办法》，首次规定今后商品房销售以套内面积计价……

为什么即使已经推行“套内面积计价”的城市，比如北京、广州，大家依然没什么印象呢？还是政策的推行、落实问题。

开发商对外报价依然是以建筑面积计算的。在不强制的要求下，甚至会以建筑面积为主要报价方式。而套内面积计价往往体现在购房合同、房本中，大家平时接触的少。

唯一一个推行政策比较成功的城市是重庆，在2002年6月，以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式作出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据。

所以我们能看到，重庆大部分地区的新房都是按照套内面积报价的。从1996年至今，20多年的时间里，也只有重庆真正做到了这一点。

然而重庆也只是规定了商品房和现房，二手房依然还是按照建筑面积的计价方式体现在网络上。

物业费的缴纳，也是以建筑面积为计价单位，这是《重庆市住宅服务等级标准》里明确规定的。

值得一提的是，即使是套内面积计价推行了10多年的重庆，阻力依然还在。2016年12月底，重庆房地产协会又起草了恢复套外建筑面积计价的建议。而当时重庆市长黄sir刚刚辞职……

2018年8月，新华社《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的？》的文章引起了热议。

从表面上看，这是公摊面积缺少法制的规范，管理混乱，开发商独断专行，引发了众怒；

稍微细究，则是由公摊面积所产出的多余物业、取暖、装修等费用让大家不满，业主的权益受到了侵犯；

再往深处窥视，这是一股股利益链条拧成的麻绳，将公摊牢牢捆在上面。而个体只能选择逆来顺受。

公摊制度的不合理，香港忍受了半个世纪。

那么我们呢?