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文 | 智能相对论，作者 | 佘凯文

在1月12日，万达年会上，王健林宣布万达集团在今年要完全剥离房地产业务，并提出正式全面进军大健康产业。

房地产企业转型的概念在2009年被浮现，现在已经过去10年，很多房地产企业都在寻求地产之外的发展方向。据不完全统计，截止到2018年已经有超过40家房地产企业转型向了医疗大健康产业，包括了像万达、万科、保利、恒大、碧桂园、华润等诸多大佬。

明明还有那么多出路，为什么这些房地产企业都选择了向大健康产业转型，这是一个有意思的问题。

两大模式，助房地产转型大健康

在医疗大健康市场被“催熟”之后，房地产企业以“财大气粗”之势强势加入，可谓是“凑热闹不嫌人多”。

而目前，在多元化的投资战略下，又主要以万达、恒大等领军品牌的“全面剥离”模式和“地产+医疗”模式为主。

• “全面剥离房地产”，万达这次是来真的

以万达、宜华为首的一批地产公司进入大健康领域可谓最是彻底，他们大都已经开始舍弃原本的地产支柱业务，决心非常之大。

像万达就明确以高端医疗机构为核心业务，综合医药、康养、商业、培训多种产业为一体，走创新健康产业新模式。

2017年万达宣布在原本的4大产业集团之外，成立“万达大健康产业集团”，并且早在2016年，万达就与英国国际医院集团（IHG）在北京签订合作协议，将投资150亿元，在上海、成都、青岛建设三座综合性国际医院，2018年，万达又与美国匹兹堡大学医学中心（UPMC）在北京签订战略合作协议，双方将在中国合办顶级国际医院，截止目前万达在大健康领域已经投入超过了1500亿元。

万达与IHG或是UPMC合作都存在一定的巧合，这些年瞄准中国高端医疗市场的国外品牌都想进来，但是苦于没有合适接入口，而万达正好也想进军高端医疗行业，但在技术或是运营模式上有没有经验，于是双方一拍即合，对于万达而言这就像刚想学理发就来了个大胡子。

• “地产+医疗健康”，泛健康是主要模式

将现有房地产业务与医疗大健康产业合流是现阶段绝大多数房地产企业转型所采取的模式。

像恒大、万科、碧桂园等企业虽然也有投资、并购或自建医院，但是他们没有像万达一样完全剥离自己的房地产业务，并且现阶段，他们更多的是走的“地产+医疗健康配套”泛健康的路子。

例如恒大，恒大是国内最早向医疗大健康转型的房地产企业之一，在尝试过建设高端医疗机构、与保险金融机构合作推出医疗服务和医疗保险之后，恒大最终走向了“家庭式”地产模式，“恒大养生谷”已经成为了恒大集团转型中的拳头产品。“恒大养生谷”在住宅的基础上，融合了医疗保险、高端医疗、健康管理和康养服务等。

这么做的还有华润集团，“华润理想国”项目在玩法上基本跟恒大如出一辙。然而，“地产+医疗健康”的重点应是“医疗健康”，而不是“地产”。

以本质来看这种模式还是没能跳出“房地产+”的概念，当然这么做也并不是说房地产企业在玩概念，但是如果将这类模式上升到提升城市基础医疗水平、解决看病难的这一高度又显然难以服众，这些地产商们的主要目的还是为了“房地产行业下半场”布局，提高自己楼盘的溢价而已。

占座大健康，是醉翁之意不在酒？

房地产企业之所以大举进军医疗大健康产业，首先是因为后者在国内还是一片具有巨大市场潜力新兴市场之一。

数据显示，目前我国的医疗大健康产业规模已经达到了6.5万亿，而根据国务院《“健康中国2030”规划纲要》提出，到2030年我国的健康产业规模有望突破16万亿元。

其次，在政策方面国家也给与了极大的支持，最早在2007年新医改就涉及到了健康产业，2017年习近平主席提出健康中国战略，李克强总理也提出“要把医疗健康产业做成我国支柱产业”。

最后，房地产企业进入大健康产业有几个先天优势，主要是房地产企业通过地产开发销售积累了大量潜在客户，可以通过住宅项目的规模化发展并以其为流量入口对接大健康产业；在资金等方面房地产企业也具有传统医疗机构不具备的优势。

另外，对于房地产玩家而言他们已经习惯了高利润，并且最不缺的就是资本，所以对于转型方向的选择更偏向于准入门槛高且利润附加值高的行业，医疗大健康无疑具备初始投入巨大但回报率高而且稳定的特点。

那么为何说房地产企业进军医疗大健康是醉翁之意不在酒呢？

智能相对论佘凯文认为，房地产企业占座大健康产业，即便是万达这种宣布要完全剥离房地产的玩家，但现阶段房地产业务也是其重要的支撑业务，所以其最终目的多少还是服务于自己的地产产业。

第一，医疗大健康产业可以与各家房地产企业的楼盘、小区形成联动效应，以提高自己楼盘的附加价值；

第二，融资需求，房地产企业融资成本很高，而非地产融资成本比地产低，涉足医疗领域有利于房地产企业减少融资成本，并且像医疗养老等产业大多都和金融机构挂钩，比如保险业，这也有利于房地产企业融到长周期资金；

第三，方便拿地，因为健康产业是国家扶持的行业，在一定程度上可以降低拿地的难度。

就像互联网+的概念一样，什么产业都要在前面加个互联网，例如互联网+服装、互联网+食品，不过只是将服装或食品的销售渠道从线下搬到了线上，从实体店变成了网店，但是依然不能说服装和食品就是互联网行业了，同理，在房地产企业大肆建设医院、养老院之后，将那些房地产企业划分为医疗大健康企业好像也不太合适，只能当成是涉医地产企业罢了。

这种“套路”在房地产企业中已经不是第一次玩了，在很多年前开始有种说法叫“地产+教育”，通俗说法就是“学区房”，虽然“学区房”的概念不是由房地产商们提出，是市场的衍生品，但时至今日“学区房”显然让不少房地产商赚了不少，所以现在“地产+大健康”的概念同样又让房地产商们兴奋了起来。

医疗大健康有雷区，风险与收益并存

对于医疗大健康行业的关注并不是只有房地产企业，一大波互联网企业同样也在摩拳擦掌，马云在2017年就曾说，下一个首富，一定在大健康产业。

但是医疗行业从来都是一个高风险的行业，这些高调进入医疗大健康领域的企业们似乎都对自己信心满满，但所谓常在河边走，哪有不湿鞋。

从2016年莆田系医院事发，到日前权健帝国的崩塌都深刻说明了医疗大健康领域并不好“混”，房地产企业想要做好还需要看清本质。

医疗大健康行业的内容本质是长周期多环节、高风险高门槛、多利益方形成的闭环。

首先，医疗大健康领域无论是建医院还是做药品、保健品，又或是做养老服务，都是一个长周期的过程，并不像传统地产开发一样从拿地到建设再售卖这么简单，例如建立医疗机构为切入点，选择哪个专科，在哪个环节投资，企业除了带来资本还有什么？在这种长周期的医疗环境下如何实现快速突破，都是房地产企业转型医疗大健康所会面临的问题。

其次，医疗行业具有高风险、高门槛，哪怕是看似最为稳妥的“养老地产+医疗服务”，也存在着“死亡之谷”。养老地产不同于传统地产模式，房子卖出去了，开发商们就万事大吉，养老地产还需要考虑后期的服务，而这两年舆论关于养老地产说一套做一套的言论也一直存在，一家做死一个市场的情况未必就不会发生。另外地产+养老的模式更多的被消费者看成只是地产商们的宣传手段，这使得养老地产空置的新闻几乎跟开业的报道一样多，乘兴而来败兴而归的不在少数。

最后，医疗大健康市场的特质是一个多利益方的闭环。单是一个看病买药的过程，就会经历到药企、物流、医院、医生再到医保、社保，已经不再是患者与医院的一对一关系，这远比房地产企业建楼卖楼来得复杂，之前房地产企业用来直接TO C的那一套在医疗大健康市场怕是行不通了。

总而言之，医疗大健康行业现在虽被看成是市场“蓝海”，也符合房地产企业转型的各类条件，但是房地产企业们也需要找准重心。从目前市场情况来看，还有没形成一个标准的“样板市场”，多模式、多渠道布局是大多数房产企业转型所走的路子，而高投入、回报慢也将卡死一批玩家，房产企业想要在医疗大健康领域分得一杯羹还需要做好打持久战的准备。