“涮”王健林，“怼”毛大庆，SOHO中国董事长潘石屹出场依然自带笑感，口吐莲花，只不过这一次他只谈”共享办公“，却封锁了他对于房地产话题的兴趣。

“为什么你谈互联网比较多，谈房地产却越来越少？”面对全天候科技作者的提问，潘石屹却讲起了段子：

几年前，万达的王总（王健林）和阿里的马总（马云）一样风光，两人打了一个“线上线下商业谁赢”的豪赌，赌金一亿元。

王总很勤奋建了二百多个商场，几年后马总仍然风光，更风光了，王总的处境却大不如前了。

语毕还不忘打趣“补刀”：“我不应该说这个，简直是给王总雪上加霜。”

但潘石屹和王健林一样，也是个经历过房地产“黄金时代”的开发商。

过去十几年，他与妻子张欣创立的SOHO中国在北京、上海两地开发了500万平方米的地标型甲级写字楼，并成功完成从销售向租赁转型，潘石屹也因此成为地产界的IP级人物。

潘石屹与张欣（图片来源：视觉中国）

2015年开始，这位房地产大佬拥抱互联网的意图愈发明显。

为了转型，他一夜之间撤掉了300多人的销售团队，开始频繁拜访互联网公司，并于建立了办公与个性化租赁的共享办公品牌SOHO 3Q。经过了近两年的耕耘，目前，3Q在京、沪两地拥有19个中心、1.7万个座位。

而现在，潘石屹判断，SOHO 3Q已经形成了自己的商业模式，可以大规模复制了。过去一个多星期，潘石屹先后出现在杭州、南京、深圳、广州，自称“不拿地、不收购、也不盖房”，目的就是为了推广这个他试验了两年多的转型成果。

在采访中，潘石屹对全天候科技表示，无论管理技术、共享理念还是服务对象，这都是一个十足的互联网产品。

当互联网共享经济走在规模与效益的十字路口，这个“赚过大钱”的老潘眼中“几百万”的“小生意”、区别于房地产的独特故事，会得到市场的垂青吗？

“共享办公不会像共享单车一样争得你死我活”

“你定义3Q是一个房地产的产品，还是互联网的产品？”这是一个潘石屹决定要慎重对待的问题。

潘石屹对全天候科技表示，从管理技术到共享理念，3Q都是一个互联网产品，另外它服务的对象也是与互联网紧密联系的企业。

据悉，到2016年底，SOHO 3Q平均出租率为85％，租户群涉及互联网和高科技公司，比如美团、Airbnb、新浪、小红书、首汽集团等。3Q望京项目的租户中，90%以上是互联网企业，这些企业成了潘石屹定期走访与学习的对象。

潘石屹认为，3Q的核心理念是互联网提倡的共享经济，把每平方米的空间充分利用起来，用灵活的办公方式盘活城市里的存量资产。

“现在赶时髦的共享经济特别多，共享雨伞、共享充电宝，今天还看到个共享卫生纸，这都是噱头，对社会基本没有影响。但是共享办公确实是很有意义的。”他说。

但是，3Q又是一个基于房地产的互联网产品。它的房地产属性在于“无法移动”，产品设计、施工、管理、成本的采购都是传统房地产的概念。

正如潘石屹在另一场活动中谈到的，“和网约车一样，共享办公也会烧钱，进入门槛低，尤其是现在空置面积比例高的，会有竞争比较激烈的压价过程，可是3Q除了有互联网的性质，还有房地产性质，它是不动产，所以不会像共享单车这样争得你死我活”。

潘石屹在深圳考察项目（图片来源：潘石屹微博）

据SOHO 3Q的COO方力维介绍，3Q目前在京沪拥有19个中心、1.7万个座位，是两地最大的共享办公运营商。

3Q的扩张采用租赁合作模式，用招标方式拓展。

8月16日，SOHO 3Q面向全国企业发出了招标文件，锁定了杭州、南京、深圳、广州几个城市。

潘石屹说，两个月内要把项目确定下来，再用一个半月时间设计，两个半月建设，差不多年后可以落地。

正当潘石屹开始SOHO 3Q的全国化布局时，另一位曾经的地产商、前万科高管毛大庆创立的优客工场（UrWork）8月7日宣布完成12亿人民币的Pre-C轮融资，估值达90亿元，成为中国共享办公领域首个达到独角兽级别的企业。

潘石屹对全天候科技表示，未来一两个月内，SOHO 3Q也会对外公布融资计划。

作为共享办公的同行，潘石屹并未像毛大庆一样通过不断的融资，在资本市场获得不断攀升的估值，一个原因在于SOHO中国现在“不差钱”。

2017年6月，SOHO中国刚刚以接近36亿元的价格出售了虹口SOHO，7月又宣布要卖北京光华路SOHO2以及上海凌空SOHO。据统计，SOHO中国宣布转型“告别散售”以来，已经连续出售多个项目，并通过出售旗下业务套现236亿元。

潘石屹称，SOHO中国目前的资金情况，没必要和其他创业者一样去跟投资机构谈来谈去，依靠出让股权融资几千万、一两个亿，未来融资“也不是说为了融多少钱，而是要把3Q的市场价值体现出来”。但资本化操作是一个未来值得探讨的方向。

“3Q‘孵化’的第一个项目就是毛大庆的UrWork”

8月16日，在SOHO 3Q城市拓展招标会上，有记者告诉潘石屹，“毛大庆说你们走偏了”。

潘石屹回应称：“走偏了的人，总看着别人走偏。”

在共享办公领域，与SOHO 3Q业务模式类似的有WeWork与毛大庆的UrWork。

如今WeWork估值约170亿美元，已经正式进军中国。而截至2017年6月，优客工场已在全球25座城市布局了88个共享办公空间，拥有近3万张座位。 目前，3Q目前在京沪拥有19个中心、1.7万个座位。

作为同样“做过（房地产）大生意的人”，潘石屹认为，共享办公处在婴儿期，拿着几万个座位比规模很可笑，要做到20-50万张座位的规模才有意义，单个项目的面积也要达到4000平方米以上，才能够赚钱。

与毛大庆一样，潘石屹也多次强调“SOHO 3Q不是孵化器”。他说，如果说“孵化”，SOHO 3Q孵化出来的第一个10亿美金的项目就是毛大庆的UrWork。

2015年初，毛大庆从万科离职，潘石屹在望京SOHO的21层为其提供了办公室，据其称，“连租金都没有收”。不久后，毛大庆便创立了UrWork。

不过3Q做的是共享办公社区，并不是真正意义上的“孵化”。

潘石屹表示，孵化器都是高科技的初创企业，而3Q作为一个共享办公空间，是公司类型越多越好，越复杂越好，这样才能形成一个很好的生态。这些公司之间可以互相服务，有需要投资的、有做投资的、有中间方、还有彼此的客户，都在一起，整体价值才能出来。

“商业就是要有食物链，才能成功。凡是单一孵化器、高科技、服务类，都不会成功。”潘石屹说。

潘石屹同时指出，未来不会去投资创业公司。他说，“一是互联网公司具体怎么好，隔行如隔山，我们不懂；二是做过房地产的人，金额都很大，几百万、几千万去投这些东西，尺度把握不准。所以还是发挥我们房地产的经验和优势，把社区做好。”

“从赚大钱到赚小钱，我没有失落”

在过去十年房地产的红利下，SOHO中国确实“做过大生意”。

2013年，SOHO中国营收总额146.1亿元，净利润73.9亿元。“由售转租”四年后，公司的盈利将主要来源于租金收入。

根据SOHO中国2016年财报，公司2016年租金收入约为人民币15.11亿元，营业额和净利润为15.77亿和9.10亿元。

如今，潘石屹“算账”的数额从几亿变成了几百万。他表示，从赚大钱到赚小钱，并没有很失落，只是尺度有的时候算不过来。

潘石屹说，如果过去20多年我们建房子，把北京和上海的城市面貌、天际线都改变了，未来5-10年在已有建好房子的基础上，创造出来更适合人们办公的环境，能够有了50万个座位建起来，也是一个挺伟大的事。

如今，SOHO中国早已不再建房。潘石屹认为：

房地产的重资产模式在中国的环境下难以为继。无论是万达酒店、万达广场，还是住宅、办公楼的租金回报率，都比中国各家商业银行的贷款利息还低，所以当市场上这类产品多的时候，就不要去建了，“资产一定要有个合理的配比，要跟经济环境、经济增长速度、银行利率挂得起来”。

一位房地产O2O人士对全天候科技表示：

潘老板想做到20-50万个工位，租金大概在24-60亿的规模，按照85%的出租率，也就是20-50亿，“确实比SOHO的生意小不少，但是轻资产，利润率不一定低，说白了到时候SOHO就成了一个物业服务公司，输出品牌技术和管理社交，还可以延伸其他服务。

借着互联网的概念和故事，说不定会有不错的估值和发展。当然，前提是要能实现他所说的规模和出租率。”

潘石屹透露，刚开始互联网转型时，SOHO 3Q一个座位的成本加起来接近3万元，过去一段时间一直在优化产品，加上二线城市的租金不高，希望成本得以下降。

“只有（成本）控制在1.5万以内，才能有合理的利润。”潘石屹说，这比当年3Q在望京SOHO开始做时已经下降了差不多一半。

【钛媒体作者：全天候科技，公众号：全天候科技（iawtmt）】