上海链家风波背后,是民间房产中介的一场金融大考

摘要: 上海链家事件的背后,不是仅仅一个二手房交易那么简单。

钛媒体注:上海的一个二手房买卖事件,让链家卷入了一场风波。这件事成了舆论的导火索,而事情背后透露的问题,恰恰不是一起交易、一家中介公司那么简单,卷入金融产业的中国房地产,如何能够独善其身?

上海的链家风波,源于2月23日上海消保委召开的一次房产交易通气会。在会上,黄先生哭诉了自己去年下半年的链家买房遭遇。

钛媒体记者仔细观看了这次会议上黄先生的发言,把事件的核心细节分段如下:

1、去年8月黄先生买房(房产交易价格400万),交了订金后,链家告知,房子不仅有私人按揭,还有银行抵押。到房产交易中心发现房屋下面的抵押有340万。

2、链家经纪人给黄先生提出的办法是,提高首付款到7成。无奈,黄先生付款280万给卖方。

3、双方推进交易,签署了购房合同。格外注明,此款必须用于先偿还银行和个人抵押。

4、房东失信,挪用280万资金。黄先生跟债权银行取得联系,进一步查证获悉,房屋抵押在2015年3月份已经逾期,房东根本没有力量偿还贷款,这个房屋处在被查封的过程中。

5、该中介给出第二个处理办法,公司垫资110万继续推进交易,黄应允。2015年11月底,链家垫资之后,债权银行把抵押解解除。

6、11月2日,11月10日,12月10日,该房产夫妇公司经营失败,欠了相关银行1.5亿信用贷款。分别被浦东人民法院,二中院查封,不是抵押的债权银行。   

7、链家以签署合同后房屋才被查封为由,摊手不管,黄个人投入精力,最终解除银行查封。

8、2月5日,黄向链家提出解除垫资对房屋实施的抵押。链家开出两个条件:月息1.6%;同时黄先生提供垫资的替代抵押物,直到房屋过户完成。

9、黄的父母为110万的垫资款做信用担保,交易完成。

10、官方发布会上,黄先生以案例主角出现,哭诉链家。

这位黄先生的购房经历可谓心酸:近几个月上海房价飙涨,已经令购房者心理有不小的压力,偏偏又遇到一个如此的房东,帮着撮合交易的经纪人又求成心切。不管是经纪人故意还是粗心,导致黄先生买房是一波三折,最后连年迈的父母也牵涉其中。这件事情,立刻触及了房屋交易市场的敏感情绪。

“黄先生问题”是二手房交易中的普遍问题

二手房交易本就是一个很复杂的过程。一共包括八步:

买卖前的产权审核;交定金与签合同;赎楼;付首期及资金监管;签订买卖合同;选银行和办按揭;过户及交税;后续事项,每一步都暗藏风险。

在此次事件中,链家经纪人的做法的确有不妥之处,比如:应该在交定金之前把房屋存在个人按揭和银行抵押问题提前告知,而不是在黄先生交完定金之后。至于后来房屋的查封是发生在初步签约之后过户之前,属于在房地产交易操作过程中房屋被查封,倒非链家主观疏忽。

舆论的焦点之一,是链家垫资110万的高利息——月利率1.6%,年化19.2%。这是远超4倍银行贷款利率,也高于此前规定的18%的贷款利率上限。

那么,链家是放高利贷吗?根据2015年公布施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定的,“借贷双方约定的利率超过年利率36%,超过部分的利息约定无效。”抛开中介机构是否具备经营金融产品的资质问题,链家的年化19.2%虽然很高,但其利率水平尚不属于违反法律规定。

因此,从二手房交易看,黄先生遇到的,是二手房交易中非常普遍的题,但这一普遍性问题为什么引起了轩然大波?

房产中介快速扩张令市场忌惮,也容易失控

链家近几年来的扩张之势,用疯狂形容也不为过。

链家集团起家于北京,公认是北京二手房市场的老大。链家在北京地区的发展迅速,正是因为其解决了二手房交易过程中的痛点,理顺了秩序,主打“真房源”、“独家房源”,并在大数据方面做出足够的探索。

自2014年下半年开始,链家开始通过并购快速复制链家模式。

2015年3月1日,上海德佑地产与北京链家地产正式宣布合并,8月10日,德佑地产正式更名为“上海链家”。历时近半年,从200余家门店扩张到800余家。

按照愿景,2015年年底,上海链家门店规模达到1200家,2016年门店规模将达到1500-2000家,“预计3年内实现上海市场占有率超50%”。链家董事长左晖透露,链家给自己定下的愿景是“2017年交易额要突破1万亿元,经纪人要达到10万人。”

显然,以上海地区为例,要达到房地产交易市场半壁江山的规模,唯有快速扩张。链家逐渐形成的垄断地位,令同行惊恐,也令市场忌惮。

一直以来,链家2.7%的佣金虽然远高于同行,但能保持下去,核心原因是在房源的真实性和服务水平上占据了优势。产证核验瑕疵、业务员违规承诺,这些事情在任何房地产中介都有,链家相对而言应该也不是做的差的代表,但具有很强的代表性。

对于链家自身而言,做大之后的最大课题,首先是这些合并后统一采用链家品牌的中介公司和经纪人能否都严格按照链家的规定和标准开展业务。

一个经纪人的错误或过失,代表了民间房地产中介的一个共性问题:行业规范不力。

二手房金融产品乱象

这几年,互联网金融的方兴未艾,中介行业早已卷入了金融大潮中无法独善其身,如何寻找新的盈利模式成为了各中介探索的重点。

二手房交易中存在的房款支付与抵押债务清偿金额、期限的不匹配导致交易无法顺畅进行造成了大量的现实需求,而金融产品依托中介渠道销售也是客观优势,这就使得房产中介与金融服务的关联性成为了一种必然。

互联网中介这种模式本身,就包含“为买卖双方提供服务”的空间。链家介入金融比较早,通过垫资方式解决房款支付与贷款清偿的问题,客观上讲,该类金融产品为了促成交易而提供的增值服务,对于交易本身是有积极意义的。而其他房产中介机构也有类似的做法。

但是,伴随着链家扩张,公司既有的业务规模不断扩大,后续还会继续收购各类门店和公司,从这个角度看,链家必须要对此类资金进行重新规划。

链家探索出的是一个让购房者和投资者把闲置资金盘活,购房理财两不误的重要方式。通过金融业务,能够反哺后续的中介代理业务,尤其通过垫资等方式,能够刺激市场成交量。有成交量才能从中介业务和金融业务多方面获得利润。

于是,我们看到:这两年,链家在二手房交易的服务环节延伸了到了金融。链家推出的三类金融服务包括:一类是链家理财,一类是链家的金融产品,还有一类是链家资金监管业务。

其理财业务发展模式是这样的:房产买卖——银行按揭——资金托管——产权服务——过桥融资——金融理财,线上对接有投资需求的投资人,线下对接房产交易中产生的借款需求,形成产业链条。链家的理财资金来源,主要来源三部分,链家自用资金,职工自愿储备+社会平台融资,基本利率在6-7。

基于上述模式的金融产品,大致可分为三类:

一是赎楼,业主卖房遇到银行按揭贷款未还清的情况,链家出资将银行贷款还清赎楼;

二是尾款垫资,买房客户已经向银行申请贷款,但因审批流程等问题不能及时拿到贷款,而与业主签约到期需付款,链家向其垫资;

三是过桥贷款,业主买房同时需卖房集资,但买卖时间可能并不合拍,业主可以把房子向链家抵押贷款。

链家的资金监管业务,是类似于支付宝的第三方支付平台理房通。链家的金融布局,说明链家在二手房交易环节,不是简单的只吃佣金,而是更多的延长、尽量延长资金在体系内停留时间,更多的倾斜金融收入。

但交易时间的延长,使得出纰漏的可能性大。

大都市房价上涨与经济下行的真实折射

回到这次事件的发生地上海。如今的上海,楼市热度居高不下。

2015年,上海楼市是真正的No.1。2015年,上海一、二手住房共成交4986万平方米、66万多套,成交金额达到1.4万亿元,金额和面积分别比北京高出2000万平方米和6000亿元,比深圳高出3000万平方米和9000亿元,更是远超国内其它城市。2015年纽约、香港商品房分别仅成交了7万套和6.3万套。也就是说,在全球范围内,上海楼市高居第一。

根据国家统计局的数据,2015年,上海房价指数的涨幅以118的水平排在第二位。根据链家地产的数据,2016年1月份,上海商品住宅成交均价为3.59万元/平方米,环比上涨6.9%,同比上涨24.9%,创出了上海商品住宅均价的历史新高。

房价高企,让许多购房者压力增大。与此同时,随着经济下行压力增大,中国出现大批私营企业倒闭潮和失业潮。

公开报道显示,黄先生遇到的那位房东同样面临“私人企业经营失败”的困境,面对1.5亿元的信用贷款,只能通过房产抵押等方式救急。根据物权法的规定,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有处分的权利。因此,房地产权利人出售有抵押的房地产并不违反法律规定。但在房地产权利人无法清偿债务的情况下,房地产交易中心的抵押登记是无法注销的,交易过户也将受到阻碍。

从这个意义上而言,那位房东或许应该感谢房价上涨。如果房价下跌,房子无人买,许多房屋就会成为不良资产被搁置,银行贷款就无法收回,大面积亏损,进而引发多米诺效应,产生危机。(本文独家首发钛媒体,记者潇琪)

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潇棋
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《商业价值》记者/编辑 关注地产经济 微博@潇棋

评论(11

  • 那倔强的青春 那倔强的青春 2016-02-29 22:11 via weibo

    关键是链家是仅仅干了这些事嘛??//@钛媒体: #摘声#互联网中介模式,本就包含“为买卖双方提供服务”的空间,通过垫资方式解决房款支付与贷款清偿的问题,该类金融产品为了促成交易而提供的增值服务,对于交易本身是有积极意义的。链家必须要对此类资金进行重新规划。

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  • 啊姆达谢 啊姆达谢 2016-02-29 13:41 via android

    支持Q房……

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  • 新加坡1234 新加坡1234 2016-02-29 10:33 via weibo

    房价暴涨背后的内幕:掏空经济的黑洞:大环境下中介与媒体炒作:一套房值1000万,找中介勾结,拉涨到1500万“卖给自己”。首付三成,贷得1050万现金。如此套贷行为推高房价,将风险传给银行, 到了没人买的起单的时候哈哈 再说现在傻子才买房呢

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  • LONGYAOBANG LONGYAOBANG 2016-02-29 10:15 via weibo

    能想象一下这些无良中介。

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  • 王小禅 王小禅 2016-02-29 09:59 via weibo

    嗯,必然了。

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  • 姑苏区教父 姑苏区教父 2016-02-29 09:52 via weibo

    房价暴涨背后的内幕:掏空经济的黑洞:大环境下中介与媒体炒作:一套房值1000万,找中介勾结,拉涨到1500万“卖给自己”。首付三成,贷得1050万现金。如此套贷行为推高房价,将风险传给银行,挖空中国经济。

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  • 王小禅 王小禅 2016-02-29 09:45 via weibo

    #摘声#互联网中介模式,本就包含“为买卖双方提供服务”的空间,通过垫资方式解决房款支付与贷款清偿的问题,该类金融产品为了促成交易而提供的增值服务,对于交易本身是有积极意义的。但伴随着扩张,公司既有的业务规模不断扩大,后续还会继续收购各类门店和公司,链家必须要对此类资金进行重新规划。

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  • Bart_Simpsen Bart_Simpsen 2016-02-29 09:25 via weibo

    唉,这篇文章,链家应该给1块,5毛太少了!

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  • 法疆留痕 法疆留痕 2016-02-29 09:22 via weibo

    房屋中介的暴利是其无所不用的根源,十几年来,房屋总价已经从几万、几十万涨到了几百万甚至上千万,而中介费费率却依然保持不变。换言之,中介费随着房价的暴涨也在暴涨,加之该行业门槛极低,出现这种情况就一点也不奇怪了。@上海发布

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  • 随了别人的心 随了别人的心 2016-02-29 09:21 via weibo

    现在国内什么行业能够做到良心企业,就算一个公司是良心公司,那么它又怎么能够保证旗下员工在受到金钱诱惑时不动摇?几十年来为国家服务的大员都做不到,又何必执着于改变国内某行业?国情如此而已。房地产行业从业人员素质参差不齐,人员流动性快。

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