备受诟病的“拆围墙”,能为社区O2O的渗透带来转机吗?

摘要: 社区拆墙之后,本地生活服务O2O项目线下地推阻力减少,开放型社区的到来,将使得O2O在线下的渗透率上升,本地生活服务的市场规模也水涨船高。

2月21日,国务院出台了《加强城市规划建设管理工作的若干意见》,提出“我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化。”寥寥数语,一石激起千层浪。

小区院墙要拆掉,仿佛“黄发垂髫并怡然自乐”的生活要被都市车水马龙的喧嚣所淹没,这的确令许多人深感不安;而新建开放型社区也将对我国的城市规划、交通改造、地产开发等造成复杂影响。本文所关心的是该《意见》的实施,将直接改变的物业公司的生存状态。

其实,社区是一个相对封闭的生态系统,里面有各种便民的生活配套,比如超市或便利店、餐馆、菜场、洗衣店、理发店、母婴馆等,有的社区还有学校、医院、药店、会所等业态,从某种程度上讲,居民可以在小区内可以“自给自足”。而物业公司在这个系统中扮演 “看管者”的角色,负责小区治安维护、公共区域环卫、维修设备等基础保障工作,因而社区居民委、业主、商户都视物业公司为小区“管家”。

物业公司也无法脱离社区而生存:(1)物业公司所雇佣的保安、保洁、维修等多个岗位人员,大多属于下岗职工、民工或离退休人员,小区是他们维持生计的庇护所;(2)物业公司所引入的小区的一些小生意,也得益于社区的壁垒,而避免了激烈的市场竞争;(3)物业公司主要的收入来源为物业费,与邻里之间的陌生状态相比,业主与物业的联系更为紧密。

开放型社区的兴起意味着一些传统物业收费项目将会逐渐消失,既有的管理模式也会遭受冲击,比如,门卫还设不设?小区垃圾是由物业公司还是市政处理?外来人员与小区人员如何辨识?停车费还收不收? 我们不妨来设想一下,社区与公共交通系统之间打通之后,可能给社区带来的变化。

没有围墙的小区让人更没安全感,居民的安全需求必然更为迫切,当小区治安纳入公共秩序的一部分后,可能会由城管或派出接管;物业公司则转向为社区居民推销和安装智能安防设备,并加派对小区楼宇或单元的监控和安保服务。

以往网购快递上门大多放在门卫室,随着门卫室的废除,快递更多会储存在智能快递柜中或直接上门。“社区马路”将占用社区的土地,公摊面积费用、公共设施的维护费用削减,物业费来源萎缩。以往社区经营业态的客源成分单一,也缺乏同行竞争;开放型社区经济的市场准入门槛大大降低,社区招商的难度也随着降低,各种业态的社区连锁店可能会越来越多。物业的闲置劳动力将会被众包物流、仓储配送、上门到家等服务项目整合。

据艾瑞咨询预计,2015年我国社区O2O渗透率不足6%。社区拆墙之后,本地生活服务O2O项目线下地推阻力减少,开放型社区的到来,将使得O2O在线下的渗透率上升,本地生活服务的市场规模也水涨船高。

实际上,开放型社区就物业公司对建筑物的管理而言,是危机;就物业公司做好居民家庭消费来说,则是转机。物业公司守着大量有明确消费需求、有相当购买力的客户,只收物业费无异于“端着金饭碗讨饭”。在运营社区居民全家庭生活周期管理和服务方面,物业公司依然占据着“天时、地利、人和”的优势:

(1)在移动互联网时代,社区O2O创业潮在资本驱动下异常火热,无论是社区O2O服务平台,还是众多的商超、生鲜、外卖、零售、洗涤、维修、废品回收等垂直领域的O2O项目,无不希望能与社区里的物业公司合作开垦社区经济,而物业公司整合资源正当其时。

(2)作为居民消费的前沿哨站,物业公司在商业竞争中可谓“近水楼台先得月”,比如二手房交易、房屋租赁一直在房产经纪公司的主营业务,但很多盘踞在社区周边的黑中介,让业主们深恶痛绝,物业公司为何不自己当“中介”,为小区居民提供更加踏实放心的服务;物业公司还可在新房销售中发挥经纪人的作用。比如业主在买房后需要装修,而装修的工期较长、工序多、材料多,如果没有第三方监理,施工方容易偷工减料,但如果有物业公司的服务人员担任装修监理,那就再合适不过了。

(3)物业公司掌握所有入住业主的真实信息,物业公司在与业主全天候的接触中,能够敏锐获取到居民的家庭生活消费需求第一手信息,比如准备二胎的夫妇需要月嫂、母婴、保姆等家政服务,退休职工需要医疗康复、外出旅游等方面咨询,学生需要报班培训等。由于小区居民对物业公司更加熟悉,物业公司与相关领域的商家异业合作,其供需信息的匹配度和成交率都比较高。

以上可以看出,物业公司只要找准在社区经济产业链中的定位,可以创造很多的收入增项和服务溢价,物业公司还需要跨过物业费改革、服务从业人员职业化程度低、现代物业管理理念欠缺、市场竞争意识淡薄等几道坎。

随着开放型社区时代的到来,物业公司不能再指望停留在那种操持后勤保障讨要物业费的日子了。重新定义物业服务,抱住我国居民家庭生活消费升级的大腿,找到新的盈利点,也许未来的物业公司,和今天我们所看到的物业公司完全不同。

【钛媒体作者介绍:李星,公众号lixingo2o】

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李星,策划人,科技自媒体,关注消费升级与中产阶级崛起趋势下的互联网+创业创新,擅长家庭生活消费O2O领域研究,钛媒体、创业邦、投资界、亿欧、人人都是产品经理等知名媒体专栏作者,个人微信/QQ号:1598145405,公众号:策划人李星(ID:lixingo2o)

评论(11

  • lein lein 回复笨之鸟-铭寒 2016-04-08 13:11 via pc

    确实是人心围墙。只要人心里的围墙拆了,其它的问题,也将不再是问题。

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  • 天远 天远 2016-03-07 09:44 via android

    科技发展以人为本

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  • 李星 李星 回复钛AC94rD 2016-03-01 19:58 via pc

    非常中肯指出了现在社区O2O存在的困境,我本人也认为智慧社区这个概念落地还很遥远,眼下的这个政策带来的变数非常的大,有危机,也会有机会,但是我想开始打破社区的宁静之后,进入不均衡状态肯定弊端比较明显,希望能够在各种社会力量的参与能够变得更加理想一些。

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  • 钛AC94rD 钛AC94rD 2016-02-29 23:30 via android

    看不懂国家的政策,我想大部分人都反对折围墙,环境基础设施都不完善,只会更乱。一个连小贩都管不好的政府,我们的信心从何而来?广场舞、噪音、商家业态管理、安保、物业...说实话,政策是有的,相关管理条例是有的,摸着胸口说,有哪样是让人放心的?
    回到社区020,一直觉得这是个伪需求,小区总有很多夫妻店,买日用品或常用的生活用品是很简单的事情,比如送个水买斤水果什么的,一个电话或吆喝两声的事情,换成手机操作反倒麻烦,而且下单后用户对时间的预期大大缩短,两分钟不送到可能就要跳起来,不象淘宝京东,等个两三天也能接受。如果哪天淘宝或京东的物流强大到十分钟到货那就另说。现在的社区020平台,有什么功能做到强需求吗?连物业这关都过不了。

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  • 小事回收站 小事回收站 回复李星 2016-02-29 14:17 via pc

    理解

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  • 笨之鸟-铭寒 笨之鸟-铭寒 2016-02-29 07:34 via android

    其实是心理的不安全系数太高,围住自己好像踏实 。就这样形成的那么多围墙并不好拆

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  • 疯人院18床 疯人院18床 回复李星 2016-02-28 16:23 via android

    这个东西说难也难,说简单也简单,看怎么运用了,如果不明白,想想阿里的菜鸟驿站。

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  • 李星 李星 回复小事回收站 2016-02-28 15:11 via pc

    你的评价让我想起来了以前读过的一篇《中国的中产阶级普遍缺乏安全感》,其实我是反感社区拆墙的,因为社区里有老人、小孩、很多都是弱势群体,一旦拆掉围墙,与外界混同起来,又少了许多的静处;但是怎奈已经形成意见出台,再抱怨也是无益,还不如务实点想些实用点的办法,所以才写了这篇文章

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  • 李星 李星 回复疯人院18床 2016-02-28 15:07 via pc

    社区O2O的壁垒还是很深的,很难向线上那样大一统吧

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  • 小事回收站 小事回收站 2016-02-28 14:55 via pc

    作者提出的小区安保问题,对居民来说,确实是首当其冲要解决的问题。因为普通居民即使不愿意,也可能因为经济原因而将就将就,但习惯居住封闭社区的富人们,除了人身、财产安全问题受到困扰外,小区原来的配套资源也受到被外界“共享”的问题,失去更多的私人空间,或许更令富人所不能接受。这到底会成为加剧富人海外迁移的“催化剂”?期待着有学者探讨下社区开放造成的宏观经济问题。

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