为什么金融平台都来租房市场「分肉」?

摘要: 租房金融市场仍然处于一种待成长的状态,这个领域的许多公司只是完成了第一阶段——实现了线上往线下的导流。而金融是一个以钱为媒介的行业,能否发展下去,取决于双方合作是否融洽。如何在获取用户之后推出其它差异化增值服务,才是每个平台需要思考的赢利点。

钛媒体注:不到一年的时间,58 同城、玖富集团、伟业我爱我家集团、平安好房等纷纷推出租房金融新产品;链家自如也正式启动了「自如信用计划」,为每一个自如客的租住信用建档,加上一些新兴的以资金垫付租房平台为代表的房司令、租了么等新生力量,服务租房者的生意——中国租房金融正在大爆发:

租房金融市场,正在成为群雄争夺之地。

房地产作为大宗的商品,其实早就和金融公司有“勾搭”,比如买房这件事——最典型的特点是中介机构向二手房购买者介绍银行贷款,然后中介从中收取一定服务费。然而,租房市场所需资金和房产买卖相比实在是“蚊子肉”,最初并没有引起注意。

但随着房地产进入存量房市场和互联网金融时代的到来,许多公司开始发现:这个被视为“蚊子肉”的市场汇聚在一起,其实是一个庞大的市场。

一个公开的数据是,中国租房市场每年的交易金额已经达到2.5万亿元,其中最活跃的市场就是以北上广深为代表的一线城市,仅北京和上海两个城市每年就有500万以上的人需要租房。另据统计显示,2013年之前,65%的人租房主要通过传统中介门店,25%通过朋友等身边的人介绍,只有6%的人通过互联网直接找房——而到了2015年初,通过互联网租房的人已经达到了总租房人数的20%(钛媒体记者对网络租房的观察还可移步:一个爱思考的豆瓣青年寻租记)。

纵观互联网对于租房市场的改变,主要有三个:第一解决信息不对称问题,开始将信息传递到线上;第二,转战移动端打造信息化平台,开始学会利用线上资源往线下导流;第三是进行颠覆式创新,由提供信息向提供服务方向转变。

这三个改变,分别解决了找不到房子的痛处、如何随时随地找房子、如何让租房过程不痛苦的问题,但这三个阶段,都没有解决一个非常现实的问题:

押一付三、押一付六会让租户资金吃紧,甚至会让原本能交易成功的租房交易最终流产。

“租房的大多为毕业3年以内的年轻人。现在年轻人消费观念和70后、60后完全不一样,消费比较超前一点,讲究品质,同时他们许多手头资金又不是很宽裕,就会倾向于这种分期消费。”玖富悟能房分期CEO钱可对记者说:“这些消费特点映射到租房市场,就是需求。”

一直以来,如何将房子快速出租回笼资金是房屋租赁中介(长租公寓)行业普遍面临的问题。传统的房屋中介是典型的重资产行业,为了获取房源,房产经纪人往往需要向房东缴纳全款或者部分租金,而激烈的行业竞争和房主动辄年付房租的要求,许多中小型房产中介公司由于资金链不充足,无法承受房源空置带来的资金周转压力。

行业的隐痛、市场的需求,使得租房金融这一领域开始被许多公司“盯紧”。这些企业,或借租房平台发展金融业务、或借助互联网平台发展租房金融、或借助金融平台发展租房业务,它们利用各自的特点和优势,推出了不同的租房金融产品。

让钱在「二房东」和租客之间流动

在租房场景中,有两个主要的资金需求对象,一个是二房东,另一个是租客。

二房东是租赁市场的重要力量。这不仅是许多房源来自二房东,更重要的,自2012年起,以自如、优客逸家等为代表的分散式公寓崛起,这些品牌二房东靠和业主签订5年及以上的房屋托管租约合同,对房子进行装修升级并提供管家式服务。拿房、装修、管家服务等环节均是重资本投入,仅以链家自如在北京就有超过9万间房。

有需求就有市场。但据钛媒体记者了解,股权融资的资金用于业务运营的规模非常有限,二房东一类的公司要扩大规模,必须通过金融杠杆融资来扩大规模成为强需求。

目前,银行、P2P网贷平台是房租分期公司获取资金的两种主要途径。

房司令的投资方是黑洞投资与玖富集团,黑洞投资是由富力地产董事长张力儿子张量创立的天使投资基金;玖富集团更是国内领先的P2P网贷平台,玖富悟能推出了无抵押、无担保纯信用“转租贷款”,帮助中介公司、经纪人一次性垫付大额收房资金、囤积优质房源,从而扩大店面业务规模、增加行业竞争力。

京东白条支持链家的自如,趣分期旗下分期支持蛋壳公寓等,均采取一次性为租客代付12个月房租的方式为品牌二房东融资;懒投资也通过和 You+ 合作,为 You+ 的已有应收账款的公寓做资产证券化后直接融资。斑马王国的A轮投资方分期乐既提供资金,又可以输送潜在客户。

在解决了二房东的前期融资之后,为终端的租客设置金融产品,产生收益才是金融的本质。

针对在校大学生和白领群体,玖富悟能推出的“悟能月付”。租户的申请可以在线上也可以在线下完成,线上主要是通过微信端提交申请,填写完整资料等待审核,也可以在悟能月付的官方网站留下手机号码等待悟能业务人员的联系,线下则是在相应的房产中介公司进行现场询问办理。租客在租房子时,悟能一次性帮助租客付清房款,租客只需按月付给悟能,从此告别“押一付三”的压力状态。客户本人只需填写身份证、工作证即可申请,审批额度3万-50万元,最高50万元,最快一个工作日放款。

与玖富悟能这个开放的平台不同,“58月付”针对的对象是58同城发布的房源,租户支付首期款后,可按月分期支付房租。假如租客一个月要交租金 2000 元,原来是给房东押一付三——一次性交 8000 元,3个月到期前再一次性付下一个季度的租金 6000 元。按照58上线的金融产品58月付,58月付为押一付一,手续费为借款金额的2.5%。此时,租客首次需要交 4000 元,剩余的4000元是向58月付的借款,租客每月的最后一周付下月的房租 + 贷款金额 4000 元的 2.5%,即每月付租金 2100 元。

大数据控制风险

租客大多是毕业不久的大学生群体,他们刚刚进入社会,没有稳定的收入作为信用评估的依托,所以一直被传统银行视为“有毒的蛋糕”,想吃(市场大、前景广)但又不敢吃(风险高)。

许多进入租房金融市场的公司,由于各自特点不同,风控的方式也不一样。

玖富悟能运用的Wecash的大数据信用模型。主要包括身份认证(身份证、手机号、QQ号以及紧急联系人)、工作认证(认证工作单位、职位、工作年限、收入、公司邮箱)、学历认证(毕业院校、学历、专业、毕业年份)、有无不良记录、违法违规现象等等。

通过抓取每位用户表现、过往信用记录,社交关系和社交媒体内容记录,所获得奖项等6000个数据点,再将这些数据点归类为7大数据行为,过程中交叉检验用户的数据真实性和综合评定用户信用等级,对真实且信用状况良好的用户,根据用户的工作、职位、薪资、过往信用等,以其偿还能力评出可以给他的信用额度。 

58历史上虚假信息泛滥导致的风控数据质量低以及线下场景的缺失,使得它在基于自有数据的风控能力以及贷后风控、催收等环节仍会有些不足。为了弥补这些不足,除了58自己的信用体系外,58同城还与芝麻信用等多家第三方征信机构合作,采用双边风控模式——58月付结合58同城平台积累的发帖人数据、房屋数据等以及整合芝麻、腾讯、考拉、银联、平安等征信数据源和一些合作伙伴联合做风险控制。

10月18日,自如启动自如信用计划,为每一个自如客的租住信用建档。

自如信用值包含加分项目、减分项目和自如黑名单。严重出现虚假自如客身份职业信息、殴打辱骂室友及扰民、室内进行违法活动、恶意损坏房屋资产并拒不赔偿等行为的自如客将被列入自如黑名单,被列入人员3年内不可再次签约自如产品。

逾期缴纳房租、拖欠生活费用分摊、不随手关闭水电、室内声响过大影响他人、公区着衣不当,在公区吸烟、私自占用公区空间、使用公共厨房、卫生间后不清理则会被列为自如信用值减分项。9项则被列为自如信用值加分项:提供丰富的个人信息并及时更新、爱护公区生活环境、与邻居、管家平等友好相处、邻里互帮互助点赞、自如客、管家租约期服务配合互赞、按时履行租约缴费、生活费用按时分摊、积极参与自如客活动、微博分享自如生活正能量点滴。

除了对租客的风控,对二房东(比如中介公司和经纪人)风控也纳入租房金融风控的体系。

在玖富悟能,风控分为线上和线下两部分。线上主要通过网查核实中介公司的真实性、是否在企业信用网注册和年检、是否有案件在执行,若有,进一步了解是否为与租客的纠纷案件,另外,通过对接玖富旗下的信用评估工具Wecash闪银,依托大数据分析和机器学习算法,进行身份识别,结合个人社交行为及其他互联网信息,对经纪人个人信用进行在线评分,从而做出更快、更精准的信用决策,线下则是通过悟能风控人员现场调查中介公司经营地址、营业执照、注册资金、房源数量等,经纪人端则看公司经纪人简介、房屋成交量、服务过的客户数量等。

醉翁之意不在金融

大数据之下的租房信用体系,增强的不仅是信用的准确性,而且对租客的了解更加深入,使得帮助租客提供租房衍生服务成为可能。

在盈利方面,各个平台大同小异,在推广初期会给出大量优惠,等市场培养起来还是会正常收费;初期是通过收取手续费或者是分期款的利差。以租了么为例,目前,租了么针对Q房网租客推行0息0服务费的优惠分期行动;针对其他市场租客实行首季免息,第二季按3%收取服务费。

按不同周期以住分期为例,房租季付则月费率为2%,半年付月费率为1.5%,年付则月费率降至1.2%,可以看出支付周期越长,年化费率越低。同时住分期还推出针对房产中介、二房东的“白拿计划”,将房源租下来交由二房东管理出租。

目前看,各家平台在相同情况下对于用户的收费差别并不是很大。据钛媒体记者观察,众多的企业似乎都是醉翁之意不在金融——手续费、利率并不是平台追求盈利的主要来源;不论是提供租房金融服务的公司,还是做租房为主的企业,都奔向一个方向:构建一个房屋租住形成的生态圈。

正如钱可对记者所说,“玖富悟能的附加服务类似于家政服务、保洁这些。玖富悟能与专业保洁公司对接,拿到一个非常优惠的价格,为租客服务。此时,玖富悟能就成为这些保洁公司的渠道。”

搬家、保洁、个性化装饰、生活维修、管家(24小时响应上门)、代缴等服务都出现在O2O租房公司的App上。用户每月使用App支付分期款项时,看到有某某服务,如果他们确实有此类需求,只要服务价格合理、不坑人,这种点下就可以的一站式服务,的确迎合和解决了用户的深层次需求。

然而,租房金融市场仍然处于一种待成长的状态。许多公司只是完成了第一阶段——实现了线上往线下的导流。而金融是一个以钱为媒介的行业,能否发展下去,取决于双方合作是否融洽。如何在获取用户之后推出其它差异化增值服务才是每个平台需要思考的赢利点。因为,一旦服务无法吸引用户,或者用户认为衍生的服务形成了骚扰,金融最基础的一环就会断掉,另一端也无法独善其身。(本文首发钛媒体)

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潇棋
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《商业价值》记者/编辑 关注地产经济 微博@潇棋

评论(5

  • 人生已经很困难 人生已经很困难 2015-11-24 10:22 via pc

    机会来了,快珍惜,孩子们

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  • zuand zuand 2015-11-13 20:47 via android

    能提高租赁服务是好事!

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  • 潇澎 潇澎 2015-11-13 17:01 via android

    各种金融创新

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  • UED体育投注平台 UED体育投注平台 2015-11-13 12:36 via weibo

    不只是租房,目前所谓的互联网+行业,几乎都在谋求依靠大数据,建设生态圈汗

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  • elepay2013 elepay2013 2015-11-13 09:23 via weibo

    @我的印象笔记

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Oh! no

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