任志强:未来房地产会以存量改造为主,“地产金融”也会随之变化

摘要: 金融未来的变化和我们中国的制度改革密切相关,如果中国更多的向国际资金市场靠拢,更多的引用国际金融市场的一些办法的话,那么自主型的金融格局会替代以银行为主的金融格局。

钛媒体注:2015年是中国房地产行业创新的一年,整个行业都在内外合力下积极转型,房地产业置身于不同以往的经济环境当中,特别是金融业、服务业正在成为行业的多项主项之一。被业内称为“思想家”的中国房地产业协会副会长任志强在10月20日第十一届中国地产金融年会的演讲中,发表了对“未来十年地产金融局”的看法。

以下由钛媒体记者潇棋根据演讲内容整理:

我的命题作文

地产商也能讲金融,这是瞎胡闹,那人家干金融的干吗呀?所以讲金融得请点懂金融的来讲金融。我的命题作文就瞎说吧。

谁能知道未来十年的金融格局吗?我觉得中国谁也不知道,你不知道中国十年以后什么样子,你也不知道中国的金融是否开放,也不知道未来金融是否和国际打通通道,所以我们只能就事论事,不谈改革。要说改革了,也可能和我们今天所做的判断完全不一样。

传统开发地产的金融是什么,大家都很清楚。过去我们只有一条路,到银行借钱,不借钱没路。大部分是以资产抵押为主,或者是信誉、担保,目的是以获取流动资金为主。

前一段时间,我们看到有些人说房地产要轻资产,房地产哪个不是轻资产啊?没一块地是自己的,没一块房子是自己的,盖完了都卖了。变成商业地产以后,还有一部分是属于资产。

近期我们可以看见地产金融变化很多,股权融资债权发行很多,包括众筹,它通过互联网,可以改变传统思维。

以存量改造为主,金融也会随之变化

未来的金融范围是很广阔的,各种各样的东西都可以列入到金融里,很遗憾的是中国有一行三会外加一个金融办,五家管得各不相同,每个人都管自己的东西。互联网思维的概念就是要打破传统的金融意识,改变成新的金融意识

金融是为地产服务的,国际上大部分都叫做“金融地产”,我们叫“地产金融”。反映了国际大部分是地产作为金融的媒介,而我们反过来,是以金融作为服务,倒过来。

最近可能会发生一些变化,传统是新建为主,未来是以改造为主。英国、美国的房地产仍然是主导地位,仍然是支柱产业,但已经不是以新建为主,而是以改造为主,比如曼哈顿。我们现在以增量为主,但今后可能以存量改造为主,如果我们每年竣工14到16亿,大概还有十几年的时间,总的增量就差不多了。按75%的城镇化率算的话,400多亿的住宅量,一年竣工16、17亿就差不多。未来就是以存量改造为主。大部分发达国家现在都是以存量改造为主,金融也会随之变化。

我们现在城市扩张以扩大外延为主,拼命向外扩张,但是我们看看澳大利亚,它的土地是巨多的,但是为什么会从外延扩张向城市中心集中,美国也是。为什么?就是因为向城市集中的时候是效率最高的,大部分向外延扩张就是把效率降低的过程。芝加哥是密度最高的,一平方公里最高可以达到700多万平方米,但是它的能源、交通能耗大大降低了。

过去我们叫盖房子是提升资产,而从曼哈顿开始大部分旧楼改造都是提升价值。过去的房地产是轻资产,要想持续,就变得变得存量资产。香港前十位的地产商都是从开发为主,以30多年时间,转向以存量租金为主,但是最近也受到一些伤害,内地人不去香港买东西了,所以铜锣湾的租金大幅度下降。但是这个转型是在上世纪末期已经基本形成了。他们的租金利润超过了公司全部利润的60%,开发利润只占30%到40%。但现在中国的开发商是开发利润占大头,租金利润占小头只有一个——潘石屹说不卖房子。所以他已经从开发生产为主转向了经营为主,他不断利用3Q把他的租金提高。我们难以想象,望京的租金已经到了每平米12块多,也许比我们CBD的租金还高,每天将近400块钱的月租金。所以经营是改变开发商持有物业的一种状况。

从使用物业到投资物业的变化过程,我们中国的很多开发商已经在国外开始了,未来十年以后,在中国可能也就开始了。因此这需要一个观念的转变,马克思说劳动创造价值,哈耶克说资产创造价值,增量和存量的关系也在发生变化,在未来发展中,可能存量比增量更重要

金融也在随着城市功能的转变而改变

我们看看中国城市的一些变化,比如说最早的工业开发区蛇口,现在的蛇口那些工业厂房基本上没了,那些服装加工业基本上被淘汰了,不得不去进行改造。未来十年以后,几乎所有城市都可能面临和蛇口工业开发区同样的命运,不得不进行再次改造。我们也已经看到资源型城市基本上都差不多了,大庆、鄂尔多斯,山西的很多城市,价格极度下跌之后怎么办?

目前看,中国GDP比较低的水分大部分是以资源为主的省份。产业结构要进行调整。深圳已经做了“腾笼换鸟”,广东也在做“腾笼换鸟”,换“鸟”的过程关键是“鸟回不回来”,如果把笼子腾空了,“鸟”不回来,这个城市基本就完了。但是如果你有更多“鸟”飞到这个地方来,才有发展。

我们城市功能也在发生转变,最明显就是第三产业比重不断提高。第三产业需要一二产业的人员向三产业就业转移,如果第三产业比重越来越高,城市变化就巨大,和房子有关系的是——我们不再需要那么多工业厂房,需要更多的是写字楼和创意空间等等。在这种情况下,金融也在短期向长期转移,做私募

房地产行业越来越多地会出现同样的情况,今年已经大量的出现了兼并收购,未来可能会越来越多。兼并收购除了对增量的产业来说是如此,对存量的产业来说也是如此

银行在开发企业中越来越不重要

过去我们以银行信贷为主,今年我们销售增长15%,销售面积增长7.5%,但是银行贷款是负的。而且是连续长期的负增长,到9月份还是负的4%点几。这说明银行在开发企业中越来越不重要,1万多亿的银行贷款,可是我们已经有将近6万多亿的投资了,可是只有1万多亿的银行贷款,比例非常低。

非银行的,到今年9月份为止,9万多亿的银行贷款,11万多亿的非银行贷款,已经明显看出银行比重已经越来越低。在房地产业尤为明显。资本结构也在发生变化,股权结构和债权结构在逐步放松的情况下会越来越多,我们已经提出要放开上市的注册资本,但一直迟迟没有推行。如果我们股权和债权这两个都放开以后,社会的融资情况就会发生巨大变化,尤其对开发商而言。

近几年海外投资比重越来越高,尤其是在几个和中国人民关系比较密切的国家,特别可以看到在境外投资中,美国酒店有大量的被中国人收购了,比如曼哈顿的酒店被潘石屹收购了,一系列的东西说明没有一笔是用银行的钱。这恰恰说明在新的发展中,金融产业的扩张已经和银行脱离了关系,大量的兼并收购都不是靠银行的钱,更多是互联网打破来银行的垄断

金融市场靠管制是管不住的

开放的金融市场让开发商有更多的机会和工具来进行兼并收购,特别是在存量,未来十年以后在存量为主的情况下,要是没有大笔资金,和今天买地不一样,可能连房子都得买,然后才能进行改造和再加工。互联网也建立了用户和资本的新通道,过去我们必须通过银行去转移这个通道,后来又通过其他机构,而现在可以直接,尤其是众筹。所以公开和私募的情况就更便利,金融市场是靠管制是管不住的,今天我们可以管住,有各种规定。但明天、后天也许各种规定就不得不为互联网打开通道。

从国外的银行看,大部分银行以生产型为主,已经转为消费型为主,所以在美国的银行大部分信贷不是对开发商,绝大部分的信贷是对消费者,所以它有将近十到十二万亿的个人消费信贷,而其中有十万多亿是用于住房消费信贷。

中国现在住房消费信贷非常低,如果按GDP算,美国大概个人消费信贷接近于GDP的50%,而我们现在大概只有12%,距离还差得很远。最终决定金融格局的是用多少钱来创造这些利润,第二是用多少时间来创造这些利润。所以金融未来的变化和我们中国的制度改革密切相关,如果中国更多的向国际资金市场靠拢,更多的引用国际金融市场的一些办法的话,那么自主型的金融格局会替代以银行为主的金融格局(本文由钛媒体编辑根据任志强在《地产》杂志主办的10月20日第十一届中国地产金融年会演讲整理,略有编辑,未经演讲人审阅)

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潇棋
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《商业价值》记者/编辑 关注地产经济 微博@潇棋

评论(8

  • zuand zuand 2015-10-21 22:45 via android

    房价不降,说什么都白搭。

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  • xixigongzhu xixigongzhu 2015-10-21 22:14 via android

    房子啊

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  • 那倔强的青春 那倔强的青春 2015-10-21 20:57 via weibo

    [挖鼻]说的这么委婉,直接点不就是又在想新的空手套白狼的手段了嘛——这多直白!

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  • likechu likechu 2015-10-21 19:53 via android

    他说得对~

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  • zhaog zhaog 2015-10-21 18:52 via iphone

    uiokk ie

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  • 品读财经 品读财经 2015-10-21 17:29 via weibo

    互联网思维的概念就是要打破传统的金融意识,改变成新的金融意识。但现在中国的开发商是开发利润占大头,租金利润占小头。只有一个——潘石屹说不卖房子。所以他已经从开发生产为主转向了经营为主,他不断利用3Q把他的租金提高。

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  • 个性快递 个性快递 2015-10-21 17:11 via weibo

    //@周一民: 转发微博

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  • 向前2008看社会 向前2008看社会 2015-10-21 17:07 via weibo

    这丫算是承认存量房足够住了吗?哈哈

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Oh! no

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